タワーマンション節税について

吉祥寺（武蔵野市、三鷹市）の税理士事務所、
宮内会計事務所に勤める税理士の卵です。

今月の頭に、タワーマンションの
購入を使った相続税対策について
法改正が行われるのではないか、
というニュースを目にしました。

今回はそれについて簡単に説明したいと思います。

端的に言えば、これは土地に関する
評価額を算出する規定を
利用した節税策の１つになります。

今回は土地に関する財産評価基本通達の説明は
本題から外れるので割愛させていただきますが、
ひとまずは、その土地に面している道路に対し
設定されている「路線価」と土地の面積や計上を
用いて算出されるのだとご理解ください。

ですので下の図のように、同じ道路に面した
同じ形状と広さの土地であれば、
この２つの評価額は同一のものになります。

その上で、図のように土地が分譲マンションの
敷地になっているような場合には、
そこに住む人がそれぞれの専有面積比に応じて
個々の土地の評価額が決定します。

つまり、Ａ，Ｂの土地の評価額が１，０００万だとして、
Ａのマンションだと１室あたりの敷地権は
その １／１０ の １００万円ということになり、
Ｂのマンションだと １／５ の２００万円となります。

相続税はこうして求められた評価額に対して
課せられるものですので、同じ地域に
建てられている建物であるならば
低層マンションよりも高層マンションの方が
税額が低くなるということが言えます。

この場合、敷地権の評価額はその部屋が
マンションの何階にあるのかに関わらず、
単純に専有面積の比で案分されるので
それが１階でも１０階でも金額は変わりません。

しかし、実際の売買価格で考えるならば、
一般にマンションであれば周囲の建物の
影響を受けにくい高層階の方が、
眺望が良くて日当たりも良いなどの理由から
同じ間取りでも値段が高くなるものです。

ですので例えば３０階建てマンションの
最上階に部屋を１つ有している場合などに、
時価が３億円程度なのに対して
相続税評価額は６，０００万円程度、
などというような差額が非常に大きい事例も
そんなに珍しい話ではありません。

相続税対策としてこれを購入すれば、
現金等で所有している場合には
３億円に税金が課せられたのに比べ、
６，０００万円に対する税金で済む。

これは課税の公平という考え方からも
明らかに適正とは言えないのではないか、
というのが、ここで問題視される内容です。

ちなみに、これを利用したスキームのうち
特に相続税の圧縮に特化したものとしては、
例えば、次のようなケースが考えられます。

①　資産家のＡ氏が末期癌で余命が
　　短いことが分かった為、３億円を支払って
　　上記のようなタワーマンション物件を購入。

②　その後Ａ氏が亡くなり、相続人のＢ氏が
　　マンションを相続して６，０００万円の
　　課税価格に対応する相続税を納付する。

③　Ｂ氏がこのマンションを２億９千万で売却。
　　この場合も取得価額は当初購入額の３億円を
　　そのまま引き継ぐので差引１，０００万円の
　　譲渡損失となって所得税は発生しない。

①〜③ の流れを読む限りではＢ氏は
かなりの節税に成功しているように見えますよね。

とはいえ、この事例を始め「租税回避」が目的と
判断できるようなケースについては、
路線価による評価が適切ではない特別な事情が
認められるケースとして納税者が敗れている
判例が既に幾つも確定してもいます。

さらに今後、そもそもタワーマンションの高層階などを
財産評価する際の基本通達そのものが
改正される可能性が高まってきたということで、
ということはつまり相続税の節税目的で
分譲タワーマンションを購入するというスキームは
むしろ利用を回避すべきものになってきたと言えるでしょう。