相続税評価額の算出方法 その３

ＪＲ中央線三鷹駅、吉祥寺の税理士事務所、
宮内会計事務所に勤める税理士の卵です。

前回の「その２」で予告した通り
今回は不動産の中の「宅地」につき、
相続税（贈与税）の評価方法を
簡単に説明したいと思います。

まず、「宅地」の評価には大きく分けて
２種類あるということを知ってください。

少しだけ専門的な言い方をするのであれば
「市街地的形態を形成する地域にある宅地」と
「それ以外の宅地」ということになるのですが、
つまり「市街地の宅地」と、「そうではない宅地」、
ということだと思っていただいてもいいでしょう。

さて、不動産の価格などを考えようとした際に、
皆さんもよく「路線価」という言葉を聞くと思います。

これは前者の「市街地の宅地」を評価する際に
使われるものになるのですけれども、ここで、
これについての国税庁の説明を引用してみましょう。

「路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。 」

つまり、それぞれの道ごとに平米あたりの単価が
設定されているので、そこに面している宅地は、
実際の面積にその路線価を乗じることで
その相続税（贈与税）の評価額を算出するのです。

複数の道路に面した土地の場合には一定の基準で
正面となる道路を選択して、その路線価をメインに
側方となった道路や裏面となった道路については
正面の平米単価に補正を加える形で調整しますし、
真四角では無い、特殊な形の不整形地だったり
傾斜地などについても補正が加えられます。

この辺り、細かい数値や計算規定を書きだすと
切りが無いので割愛させていただきますけれど、
使い勝手の良い「宅地」は評価額が高く、
悪い「宅地」はその逆に安くなるとお考えください。

そして、後者の「市街地以外の宅地」では、
そもそもこれ等の土地は「路線価」が
設定されていないような場所なので、
建物の時と同様に「固定資産税評価額」を
その評価額の算出にあたって使用します。

ただし、建物のように常に１を乗じるのではなく、
その住所によってそれぞれ設定されている
別々の倍率を乗じることになりますので、
その点はお間違えの無いようにお願いします。

このように、「宅地」についてはその分類ごとに
「路線価方式」と「倍率方式」の２つの方式の
いずれかを用いて評価額が算出されます。

以上、はなはだ簡単ではありましたが、
宅地の評価方法についての説明でした。